L'avvocato Salvatore Lupica durante l'intervista esclusiva per BlogTaormina
L'avvocato Salvatore Lupica, legale del comune di Taormina nella vicenda della Domus di san Pancrazio, ai microfoni di BlogTaormina

La vicenda della Domus san Pancrazio è tornata d’attualità, ammesso che fosse mai passata in secondo piano. Negli ultimi giorni, infatti, si è appreso che la Villa è oggetto di una vendita giudiziaria. Una notizia che è arrivata qualche settimana dopo la conferenza stampa nell’Aula consiliare, la quale annunciava l’accordo (non contrattualizzato) tra comune di Taormine e Whiteside Business. Per cercare di capire cosa sta succedendo e fare un pò di chiarezza nella questione, abbiamo intervistato l’avvocato Salvatore Lupica, legale incaricato dal comune per seguire l’iter della Domus.

Avvocato, le variabili sono ancora tante. L’asta andrà deserta?
Come si fa a sapere. Non si può conoscere l’esito di un’asta. Le strutture delle vendite sono tali che fino alla data fissata non si saprà se ci saranno offerenti.

Dopo l’eventuale assegnazione della Villa all’asta, ci sarà un’amministrazione interessata a esercitare la prelazione? E se lo dovesse fare, a quale prezzo?
Come ho indicato nella relazione che ho rassegnato al comune, vi è il solito ordine legislativo 42 del 2004. Quindi, se la regione dovesse di nuovo rinunciare a esercitare la prelazione, è chiaro che il comune potrà vagliare se esercitarla. Bisognerà capire quali saranno i costi. Oggi il costo è di 1 milione e 870 mila euro, più 1 milione e 300 mila euro circa per cancellare iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli. In quel caso la somma sarebbe lievemente più bassa, perché per il primo incanto è prevista una somma di 2 milioni e 600 mila euro circa. Nella prassi il primo incanto o la prima vendita senza incanto o vanno deserte o vi è solo un offerente interessato. Presumibilmente o verrà assegnata per la base d’asta, o poco più, oppure si andrà a una nuova vendita per la quale il giudice per l’esecuzione ha previsto un ribasso di 1/4. Se anche questa seconda vendita, strutturata nella stessa maniera, dovesse andare deserta, ci sarà una terza vendita con un ulteriore ribasso di 1/4. Nella sostanza, oggi, conti alla mano, il comune avrebbe speso 3 milioni e 200 mila euro. Se in un futuro vi saranno le condizioni per esercitare nuovamente la prelazione, il comune potrebbe ottenerla per un prezzo inferiore.

In questi giorni, alcune voci di corridoio hanno sostenuto che l’amministrazione comunale avrebbe trattato la prelazione della Domus san Pancrazio con soggetti non autorizzati. Alla luce della recente messa all’asta da parte del Tribunale di Messina, cosa ci può dire in merito?
E’ un’affermazione che non corrisponde alla realtà giuridica dei fatti. Mi rendo conto che ci sono determinate differenze che a un giurista sono chiare e a chi non è del mestiere non lo sono. Se si trattasse di un fallimento, una simile affermazione, sarebbe vera, perché nel momento in cui una società viene dichiarata fallita tutti i suoi beni vengono appresi a quella che si chiama la massa attiva. In quel caso c’è una espoliazione del fallito in favore del curatore fallimentare e il fallito perde il potere di disporre. Nel caso di specie, invece, non vi è un fallimento ma un semplice pignoramento. Una procedura che non è universale e si concentra su uno specifico bene. In questo caso il bene resta di proprietà e nella disponibilità del debitore. Il bene è, a tutti gli effetti, del debitore. Questo significa che può vendere il bene e farne ciò che vuole, con un unico limite. Mi riferisco all’inefficacia relativa di questi atti dispositivi. Se si dovesse arrivare al decreto di trasferimento dell’immobile, però, la vendita decadrebbe solo e quando il bene verrà venduto. Quindi l’atto di vendita tra la Ata e la Whiteside Business è assolutamente legittimo, valido ed efficace. Se e quando la Villa verrà venduta e trasferita, la vendita perderà i suoi effetti. Si tratta di un’ipotesi eventuale.

Quindi il contratto e tutte le trattative svolte sono valide?
Si, e se domani si arrivasse alla convenzione, fin quando il bene non verrà venduto all’asta e trasferito, è tutto perfettamente valido.

Ma se il bene dovesse andare all’asta, si potrebbero creare dei contenziosi?
No, perché c’è un principio dell’anteriorità delle trascrizioni che dice che chi trascrive sui registri immobiliari un atto per primo prevale su chi lo trascrive per secondo. Siccome, quindi, il pignoramento è stato trascritto precedentemente, quando il bene verrà venduto decadrà in automatico la trascrizione successiva.

Il comune, in questa fase, non può dialogare con il custode giudiziario?
Non ne ha ragione e non ne ha legittimità. I Tribunali, per ragioni di sovraccarico di pratiche, invece di curare direttamente la vendita la delegano a un professionista esterno (un notaio o un avvocato). In sostanza svolge l’attività tipica del giudice per evitare un effetto imbuto.

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