Vista villaggio Le Rocce con Google Earth
Vista villaggio Le Rocce con Google Earth

Il villaggio “Le Rocce” come bene comune. Sembra un concetto condiviso da quasi tutta la classe politica di Taormina. Sulla vicenda è intervenuto anche il sindaco di Taormina, Eligio Giardina, che ha ribadito questa idea, ma nello stesso tempo ha invitato a riflettere sul fatto che servono dei fondi per “riconquistare alla collettività” il villaggio Le Rocce: «Siamo tutti convinti che bisogna dare il villaggio “Le Rocce” in fruizione al pubblico, però se non c’è nessuno che va a impegnare dei soldi e dei fondi, è molto complicato poter realizzare questo progetto. La provincia di Messina ha detto che non vuole andare a pagare alla Corte dei Conti un tributo che non le compete. Non può regalare un immobile a nessuno se non viene pagato. Lo vogliamo? Dobbiamo pagarlo».

In attesa che venga comunicata la data in cui verrà convocato il prossimo Consiglio comunale e quindi si discuterà del «Bando di gara per project financing indetto dalla Provincia regionale di Messina volto all’acquisizione e individuazione di soggetti privati relativi alla conservazione e alla rinaturalizzazione dell’area “Le Rocce” e dell’annessa struttura ricettiva alberghiera tramite lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria sita in località Mazzarò», il primo cittadino di Taormina ha anticipato che il comune sta pensando di rimodulare il piano regolatore vigente.

Nelle intenzioni del sindaco, nel villaggio “Le Rocce” non dovrebbe potersi aumentare la cubatura esistente alla data odierna: «Noi possiamo ribadire di mettere un vincolo come modifica al piano regolatore attuale, vincolare “Le Rocce” e dire che più di quello che c’è non si può fare, in cui si stabilisce che non ci sarà nessuna deroga nell’aumentare la volumetria del villaggio “Le Rocce”».

Le possibilità di intervento del comune – Dalle dichiarazioni rese in sede di intervista (*), sembra chiaro che il sindaco sta ipotizzando di imprimere una nuova destinazione urbanistica alla zona territoriale in cui ricade il villaggio Le Rocce. In termini tecnici, le intenzioni del sindaco prendono il nome di “variante al piano regolatore”. Una variante particolare, però, che non comporta un esproprio di specifici beni immobili o terreni, ma una diversa definizione delle possibilità edificatorie (e, conseguentemente, della possibilità di chiedere permessi di costruire per aumentare le cubature già esistenti).

A tal riguardo, si segnala che, secondo la giurisprudenza più attendibile, i vincoli espropriativi concernono beni specifici (un determinato terreno o immobile) e servono a “localizzare” sul territorio comunale un’opera pubblica. Un vincolo è, invece, “conformativo” (e, dunque, non espropriativo) se è finalizzato a regolare la proprietà privata.

Cosa voglia dire, in concreto, “vincolo conformativo” lo chiarisce la giurisprudenza; nella casistica giurisprudenziale (v. Cass. civ., Sez. Un., 25 novembre 2008, n. 28051, Cons. Stato, Sez. IV, 3 dicembre 2010, n 8531; Cons. Stato, IV, 23 dicembre 2010, n. 9772; Cons. Stato, IV, 13 luglio 2011, n. 4242; Cons. Stato, IV, 19 gennaio 2012, n. 244), ad esempio, sono conformativi:

  • il vincolo di in edificabilità in prossimità di una strada (fascia di rispetto),
  • la destinazione a verde attrezzato o a parco;
  • la destinazione a zona agricola di pregio.

Che il sindaco stia pensando proprio ad una di queste ipotesi?

Che fine fa il project financing? In un simile scenario, sono poche le certezze, stante la formulazione della normativa di gara (bando e disciplinare) del project financing. Se, infatti, si analizza il disciplinare della gara di project financing, ci si rende conto di come l’interesse della Provincia sia orientato a premiare gli interventi supportati da un significativo aumento del canone di concessione da versare alla amministrazione concedente, nel più breve tempo possibile. Il che equivale a dire che – stando al disciplinare di gara – verrà premiato il progetto che consentirà alla Provincia di “fare cassa e pure in fretta” (vogliate scusare la rozzezza dell’espressione, dovuta solo ad esigenze di chiarezza).

Chi ce lo dice? La semplice lettura del disciplinare, appunto, dal quale si comprende che il punteggio più elevato (70 punti su 100) verrà riconosciuto al progetto in grado – e meglio degli altri in grado – di assicurare:

  1. una riduzione del tempo di esecuzione dei lavori (di “ristrutturazione” del villaggio): 20 punti;
  2. una riduzione della durata della concessione (prevista, 41 anni!): 30 punti;
  3. un aumento percentuale del canone (di concessione del villaggio Le Rocce): 20 punti.

Che fine fa la qualità architettonica? Beh, questa, nel procedimento di scelta del gestore del villaggio, non conta moltissimo:

  1. utilizzo di materiali compatibili con quelli originali: 4 punti;
  2. proposte di rinaturalizzazione che tengano conto della valenza ambientale del sito: 5 punti;
  3. ricerca di soluzioni estetiche: 2 punti!
  4. Modalità manutentiva ordinaria e straordinaria della struttura: 8 punti.

Insomma, assommati, questi quattro fattori (che riguardano più o meno da vicino la qualità dell’edificazione), non si arriva al punteggio di 20 (riconosciuto per l’aumento del canone e per la velocità dei lavori di rifacimento del villaggio).

D’altronde, anche scorrendo le disposizioni che il disciplinare di gara riserva alle varianti, ci si rende conto del fatto che non è espressamente vietata la possibilità di aumentare la cubatura già esistente (al massimo si parla di mantenimento delle destinazioni d’uso delle singole parti dell’opera, che è cosa ben diversa).

Ora, posto che la normativa di gara in questione comunque non consente – e non potrebbe essere diverso – di mutare le previsioni di piano regolatore, c’è da domandarsi che effetto potrebbe avere l’adozione (e la successiva approvazione) di una variante al piano regolatore nel senso sopra detto.

Una proiezione la si potrebbe fare: nell’immediato, quello di bloccare temporaneamente gli interventi edilizi non conformi sia alle vecchie previsioni di piano (quello vigente), sia alle nuove (quello adottato). In seguito alla eventuale approvazione della variante, poi, si determinerebbe l’impossibilità di eseguire interventi edilizi non conformi alle nuove previsioni di piano regolatore. Con buona pace delle proposte di project financing, nel caso in cui queste non fossero – per scelta o per caso – del tutto compatibili con le disposizioni di piano.

A questo punto, una domanda: nel caso di Le Rocce, si farà un nuovo villaggio turistico, una zona destinata ad iniziative collettive o tanto rumore per nulla?

[hr]

(*) Intervista di Valerio Morabito

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