Per entrambe le tipologie di immobili deve trovare applicazione il criterio del “valore venale”

Con sentenza 23 settembre 2011, n. 19449, la Corte di Cassazione, sez. I, ha nuovamente affermato come in materia di liquidazione della indennità di esproprio, la dicotomia tra “aree edificabili” e “aree non edificabili” è destinata a non assumere un valore fondamentale, per effetto della sentenza della Corte costituzionale n. 181/2011.

La Suprema Corte ribadisce il principio per cui – in seguito alla caducazione dell’art. 40 del Testo Unico Espropri – per entrambe le tipologie di immobili deve trovare applicazione il criterio del “valore venale”, previsto dalla L. 25 giugno 1865, n. 2359, oggi unica normativa ancora applicabile, in materia.

indennità di espropriazione

Tale criterio (valore di mercato) deve essere ricostruito sulla base di elementi fattuali concreti, sia formali (destinazione urbanistica del fondo oggetto di esproprio), sia sostanziali (effettiva utilizzabilità del fondo con finalità diverse da quella edificatoria, stima di mercato del fondo, ecc.), nel corso di una analisi completa ed assunta in contraddittorio con l’interessato.

Segnaliamo alcuni passaggi di tale sentenza. “… E’ invece fondato il secondo motivo, con cui i ricorrenti deducono, in via subordinata, l’omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, censurando la sentenza impugnata nella parte in cui, per effetto della mancata considerazione della sentenza richiamata dal c.t.u., ha determinato il valore dell’area occupata sulla base di elementi aliunde acquisiti, aventi rilevanza esclusivamente fiscale.

2.1. – Accertato che, contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale, il fondo occupato non aveva natura edificatoria, la Corte d’Appello ha disatteso le conclusioni del c.t.u. nominato in primo grado, il quale, richiamando anche la precedente sentenza, aveva determinato il valore dell’immobile sulla base di affermate potenzialità edificatorie, contrastanti con la sua classificazione urbanìstica. Ritenuto inoltre che, vertendosi in tema non già di determinazione dell’indennità di esproprio ma di liquidazione del danno per occupazione appropriativa, l’esclusione della vocazione edificatoria non comportasse necessariamente l’attribuzione di un valore commisurato all’utilizzazione agricola, essa si è posta il problema dell’individuazione di altre eventuali possibilità di sfruttamento del fondo, risolvendolo tuttavia in senso negativo, in considerazione della mancata allegazione di elementi idonei a fornirne la prova, ed ha pertanto concluso che l’unico elemento utilizzabile, ai fini della valutazione del fondo, fosse costituito dal valore dichiarato dagli stessi ricorrenti nella denuncia di successione presentata all’epoca della morte della madre, originaria proprietaria dell’immobile. Il procedimento in tal modo seguito risulta corretto, sotto il profilo logico-giuridico, nella parte in cui ha escluso la possibilità di tener conto, ai fini della valutazione delle possibilità di utilizzazione dell’immobile, della cd. edificabilità di fatto, la quale, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, ha carattere meramente residuale, assumendo rilievo esclusivamente in via suppletiva, ai fini dell’individuazione della vocazione edificatoria del fondo in carenza di strumenti urbanistici generali, ovvero in via integrativa, ai fini della determinazione del valore dell’immobile in presenza di una vocazione edificatoria accertata alla stregua degli strumenti urbanistici vigenti (cfr. tra le altre, Cass., Sez. 1^, 26 novembre 2008, n. 28282; 26 giugno 2007, n. 14783; 28 maggio 2004, n. 10280; 1 febbraio 2000, n. 1090).

Condivisibile appare anche l’affermazione secondo cui la riconosciuta inedificabilità ex lege del fondo e la conseguente impossibilità di darne una valutazione correlata a supposte potenzialità di sfruttamento edificatorio non comportano necessariamente che, nella determinazione del suo valore, debba farsi riferimento esclusivamente ad un’utilizzazione agricola, avendo questa Corte affermato che tale conseguenza era prevista soltanto ai fini della determinazione dell’indennità di esproprio, per la cui determinazione il D.L. 11 luglio 1992, n. 333, art. 5 bis, introdotto dalla legge di conversione 8 agosto 1992, n. 359, contemplava una netta dicotomia tra le aree edificabili (per le quali l’indennizzo doveva essere determinato secondo i criteri stabiliti dai primi due commi del medesimo articolo) e tutte le altre aree (per le quali la liquidazione doveva aver luogo in base ai criteri di cui alla L. 22 ottobre 1971, n. 865, artt. 15 e 16, richiamati dall’art. 5 bis, comma 4).

Anche in materia di liquidazione dell’indennità di espropriazione, peraltro, la rilevanza di tale distinzione è destinata a scemare per effetto delle sentenze della Corte costituzionale n. 348 del 2007 e n. 181 del 2011, con cui sono stati dichiarati costituzionalmente illegittimi da un lato i primi due commi dell’art. 5 bis, e dall’altro il comma quarto del medesimo articolo, in combinato disposto con la L. n. 865 del 1971, artt. 15 e 16, con la conseguente reviviscenza, per entrambe le tipologie di immobili, del criterio del valore venale previsto dalla L. 25 giugno 1865, n. 2359, art. 40.

In ogni caso, con riguardo ai suoli non aventi vocazione edificatoria, la necessità di fare riferimento, ai fini della liquidazione del danno da occupazione appropriativa, al giusto prezzo che sarebbe stato riconosciuto in una libera contrattazione, e quindi di tener conto delle caratteristiche obbiettive ed intrinseche dell’immobile e delle possibilità di sfruttamento dello stesso permesse dagli strumenti di pianificazione del territorio, ha indotto questa Corte a ritenere che al proprietario sia consentito di dimostrare che il fondo, ancorchè non edificabili, sia suscettibile di utilizzazioni ulteriori e diverse da quella agricola, che ne comportino un’effettiva valutazione di mercato diversa ed eventualmente più favorevole rispetto ai valori tabellari di cui alla L. n. 865 del 1971, artt. 15 e 16 (cfr. Cass., Sez. 1^, 26 maggio 2010, n. 12862; 6 novembre 2008, n. 26615; 26 giugno 2007, n. 14783).

La sentenza impugnata non appare invece condivisibile nella parte in cui, alla luce dell’errata valutazione del regime urbanistico del fondo da parte del c.t.u. e della mancata allegazione di circostanze idonee ad evidenziare possibilità di utilizzazione diverse da quella agricola, ha fatto riferimento, ai fini della valutazione dell’immobile, al valore indicato nella denuncia di successione.

Tale scelta non appare infatti giustificata nè dall’inattendibilità delle conclusioni cui era pervenuto il c.t.u., cui si sarebbe potuto porre rimedio mediante la rinnovazione delle indagini, nè dalla considerazione che la dichiarazione, resa al di fuori del giudizio, non era stata contestata dalle parti nè rettificata dall’Ufficio competente.

L’estraneità della denuncia di successione alla vicenda processuale in esame e l’interesse del denunciante a contenere il valore dichiarato, al fine di limitare gli oneri tributari connessi alla successione, non fanno infatti venir meno la sua natura di atto di parte, la cui mancata contestazione ad opera del Comune non appare di per sè sufficiente, in assenza di altri elementi, a farne ritenere attendibili le risultanze, non essendo stata neppure precisata la fonte da cui è stata desunta la mancata rettifica”.

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