Apparentemente si tratta di un ossimoro, eppure così non è se si considera che l’immobile “in costruzione”, secondo la legge, è quello in relazione al quale è stato almeno richiesto il titolo edilizio. L’immobile “su carta” è quello solamente progettato, ma per il quale non è stata presentata alcuna richiesta al Comune. Ebbene, la differenza diventa profonda se si tiene conto del fatto che con sentenza n. 5749 del 10 marzo 2011, la Sezione Seconda Civile della corte di Cassazione ha affermato il principio per cui il decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 ed il relativo regime giuridico di protezione degli acquirenti di immobili non si applica ai contratti preliminari “sulla carta”, ma solo a quelli per i quali il costruttore abbia già richiesto il permesso di costruire. In sostanza, ad avviso della Cassazione, il d.lgs. 20 giugno 2005, n.122, recante “disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210”, trova applicazione soltanto in relazione agli immobili “in costruzione”.

Così, in estrema sintesi, ragiona la Cassazione.

Il d.lgs. n. 122 del 2005 si propone di assicurare protezione alla persona fisica che, in qualità di acquirente o promissaria acquirente, stipuli contratti aventi ad oggetto immobili in costruzione, introducendo strumenti di tutela in un settore ove è statisticamente elevato sia il rischio di abusi o di gravi inadempienze, sia il pericolo che per il costruttore sopravvenga una situazione di crisi, che comporti la sua sottoposizione ad esecuzione immobiliare o ad una procedura concorsuale.

A tal fine, il legislatore ha previsto alcuni strumenti contrattuali accessori al contratto di compravendita, resi obbligatori per preservare le ragioni dell’acquirente nei casi di crisi dell’imprenditore e di danni derivanti da rovina o da gravi difetti costruttivi dell’immobile ed ha prescritto una serie di contenuti necessari del contratto e di cautele a favore de1l’acquirente che sia già entrato nel possesso dell’immobile e lo abbia destinato ad abitazione principale propria o di un parente di primo grado.

Nello specifico, l’art. 2 di detto decreto legislativo stabilisce che all’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da costruire, il costruttore deve, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, consegnare all’acquirente una fideiussione, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà.

In base al successivo art. 3, la fideiussione deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi (fallimenti, pignoramenti, concordati preventivi) la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata.

Va anche considerato che l’art. 4 del decreto legislativo anzidetto prevede, poi, che il costruttore deve anche contrarre e consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà dell’immobile una polizza assicurativa decennale a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina dell’edificio o da gravi difetti costruttivi, manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita.

Trattasi, dunque, di una normativa evidentemente finalizzata a garantire l’acquirente di un immobile in costruzione.

Tuttavia, il perimetro di applicazione della nuova disciplina introdotta dal d.lgs. n. 122 del 2005 è quello individuato dall’art. 1, la quale norma si riferisce al concetto di “immobili da costruire”, intendendosi per tali (art . 1, lett. d) “gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità”.

Dunque, il d.lgs. 122/2005 anzidetto ha ad oggetto solo gli immobili in relazione ai quali sia stato almeno richiesto, se non ottenuto, il titolo edilizio di cui al d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, sia nella forma del permesso di costruire, sia nella forma (ove ricorra tale ipotesi) della denuncia di inizio attività.

II riferimento al momento temporale della presentazione della domanda di rilascio del titolo edilizio come elemento iniziale di attivazione delle cautele di cui al d.lgs. 122/2005 esclude, quindi, secondo la ricostruzione della Cassazione, dall’ambito di applicazione della anzidetta disciplina, il contratto avente ad oggetto edifici, esistenti soltanto “sulla carta”, vale a dire, immobili magari progettati, ma per i quali non sia. stato ancora richiesto il permesso di costruire o un titolo edilizio idoneo.

Certamente in una contrattazione di un immobile da costruire (“su carta”) per il quale non sia stato neppure richiesto titolo edilizio, si pongono esigenze di tutela dell’acquirente, del tutto analoghe a guelle poste a salvaguardia della sicurezza dell’acquisto dell’immobile “in costruzione”, eppure le misure di protezione previste dalla normativa di riferimento sono destinate a non operare proprio là dove il rischio per l’acquirente è ancora più accentuato.

Tuttavia, tale circostanza non è sufficiente a ritenere applicabile ad ogni contrattazione che abbia ad oggetto un immobile non ancora realizzato: vale, dunque, il principio per cui “ubi lex voluit dixit, ubi noluit, tacuit”.

Avv. Filippo Maria Salvo

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